Se consideran rendimientos del capital inmobiliario los ingresos que derivan del arrendamiento, constitución o cesión de derechos o facultades de uso y disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos, así como de los derechos reales (los más comunes: usufructo y servidumbre) que recaigan sobre ellos.

Los rendimientos se atribuyen a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos de los que provengan dichos rendimientos, según las normas jurídicas aplicables y en función de las pruebas aportadas por aquellos o descubiertas por la Administración.

Para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, se pueden deducir de los ingresos brutos todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y otros bienes cedidos con él, siempre que reflejen una depreciación real.

 

GASTOS DEDUCIBLES 

• Intereses y demás gastos de financiación: de los préstamos utilizados para la adquisición o mejora del inmueble, derechos o facultades de uso y disfrute, así como, en su caso, los bienes cedidos junto con el inmueble.

 

 

• Gastos de conservación y reparación del inmueble que genera ingresos. Estos incluyen:

 

• • Mantenimiento: gastos realizados de forma regular para mantener el uso normal del inmueble, como pintar, revocar o reparar instalaciones.

 

• • Sustitución de elementos dañados: reemplazo de sistemas de calefacción, ascensores, puertas de seguridad, entre otros.                                                                                                                                                                                                                                            Es importante señalar que las cantidades destinadas a la ampliación o mejora del inmueble no son deducibles como gastos de conservación o reparación, ya que se consideran un incremento del valor de adquisición. La recuperación de estos importes se efectúa mediante las correspondientes amortizaciones.                                                                                     …Por tanto, a diferencia de los gastos de conservación y reparación, que son deducibles íntegramente en el mismo ejercicio, el coste de las mejoras se deduce de manera gradual, año tras año, mediante la amortización del bien.                                                                            Ejemplo: instalar un sistema de aire acondicionado en el inmueble. Este gasto se considera una mejora, ya que aumenta el valor del inmueble y no es necesario para su uso habitual.                                      En este caso, este importe se deducirá poco a poco mediante la amortización, por ejemplo, en un periodo de 10 años (según las tablas de amortización), deduciendo 500€ al año.                                                                                                                                                                                                      Límite máximo para la deducción de los intereses y demás gastos de financiación, y gastos de conservación y reparación: no podrá superar el rendimiento bruto de cada bien o derecho.                                  Cualquier exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.

 

• Tributos y recargos (estatales y no estatales), siempre que incidan sobre los rendimientos o sobre los bienes o derechos productores de los mismos, y no tengan carácter sancionador como el IBI, tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado…

 

• Gastos relacionados con servicios personales, como administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, entre otros.                           En particular, las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trate de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

 

• Gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos, así como los de defensa jurídica relativos a los bienes, derechos o rendimientos, son deducibles sin un límite específico.

 

• Saldos de dudoso cobro: se podrán deducir aquellos saldos cuya imposibilidad de cobro esté justificada, cumpliendo los siguientes requisitos:

 

• • El deudor se halle en situación de concurso.

 

• • Hayan transcurrido más de 6 meses entre la primera gestión de cobro y el final del periodo impositivo (31 de diciembre).                                                                                              La primera gestión de cobro es la primera acción formal que realiza el acreedor, en este caso, el propietario del bien inmueble, para reclamar el pago de una deuda.          Esta gestión puede realizarse mediante una carta de reclamación formal, un correo electrónico o una notificación por medios judiciales.                                                                                                                        Ejemplo: Si la primera gestión de cobro se realizó el 30 de marzo, el saldo será deducible (9 meses); si la primera gestión de cobro fue el 30 de julio, no será deducible (5 meses).                                                                                                                                                                                                               
  • En el caso de recuperar un saldo de dudoso cobro previamente deducido, deberá registrarse como ingreso en el ejercicio en que se reciba el pago.

 

• Importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo… sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

 

• Gastos de servicios o suministros: agua, luz, gas e internet…

 

• Cantidades de amortización, tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos con el inmueble (si es el caso), siempre que respondan a su depreciación efectiva.